Wet vaste huurcontracten uitgelegd
Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Dat maakt een einde aan de mogelijkheid (die sinds 1 juli 2016 bestond) om huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte af te sluiten die automatisch kunnen aflopen, mits zij niet langer duren dan twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte).
De Wet vaste huurcontracten gaat in de hoofdzaak over de redenen waarom een huurovereenkomst door de verhuurder kan worden opgezegd. In dit artikel geven we je een praktisch overzicht van hetgeen is veranderd.
Vanaf 1 juli 2024 zijn huurcontracten voor onbepaalde tijd de regel. Ik leg eerst uit welke huurcontracten van bepaalde tijd mogelijk zijn.
Bepaalde tijd huurovereenkomst
Het is nog steeds mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten die voor bepaalde tijd is aangegaan. Tijdens die bepaalde tijd kunnen huurder noch verhuurder tussentijds opzeggen. De huurder heeft direct huurbescherming. Huurder en verhuurder kunnen dus tegen de einddatum opzeggen. De verhuurder moet echter wel een rechtsgeldige reden hebben voor de opzegging. Die mogelijkheden zijn beperkt en als de huurder niet instemt, moet de verhuurder naar de rechter.
Diplomatenclausule
Bij de diplomatenclausule gaat het om een tijdelijke verhuur van de woning. Het heeft niets te maken met de status van de huurder of met diens behoefte, maar uitsluitend met de wens van de verhuurder om de woning gedurende bepaalde tijd te verhuren, omdat hijzelf als eigenaar of de zittende huurder zelf die woning gedurende enige tijd niet nodig heeft.
De diplomatenclausule wordt daarom ook wel ‘tussenhuur’ genoemd. De eigenaar van de woning of de zittende huurder maakt geen gebruik van de woning, bijvoorbeeld vanwege een wereldreis of werk in het buitenland. Vereist is dat in de huurovereenkomst nadrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de overeengekomen termijn moet worden ontruimd. De verhuurder wil de woning dan zelf betrekken of een vorige huurder heeft van de verhuurder het recht gekregen de woning opnieuw te betrekken na afloop van de termijn.
Het is natuurlijk mogelijk dat de omstandigheden zich wijzigen en dat de reden van de afwezigheid van de eigenaar of vorige huurder langer duurt dan voorzien, bijvoorbeeld omdat het werk in het buitenland flink uitloopt. De mogelijkheid bestaat dat de bepaalde tijd die aanvankelijk is afgesproken steeds met wederzijds goedvinden kan worden verlengd, maar voorwaarde is dan wel dat zulks moet gebeuren voordat de oorspronkelijke overeengekomen termijn is verstreken.
Bedenk dat de verhuurder natuurlijk wel moet opzeggen volgens alle daarvoor vereiste regels. De huurder heeft opzegbescherming. Als de huurder niet instemt met de opzegging, dan moet de verhuurder alsnog naar de kantonrechter. De kans is dan natuurlijk wel groot dat de kantonrechter de vordering toewijst en de huurder veroordeelt om het gehuurde te ontruimen. Althans, als aan alle eisen is voldaan.
Uitzonderingen voor toepassing bepaalde tijd contracten
Zoals gezegd is het niet meer mogelijk huurcontracten te sluiten die automatisch na de afgesproken tijd aflopen. Er zijn echter uitzonderingen. Die bespreek ik nu.
De regeling waarbij huurovereenkomsten (zelfstandige woonruimte tot twee jaar en kamers tot vijf jaar) automatisch eindigen (mits tussen één en drie maanden de beëindiging is aangezegd aan de huurder) geldt nog voor bepaalde categorieën van personen. Die worden in een ‘algemene maatregel van bestuurder’ genoemd:
a. personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
b. huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
c. Personen die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen;
d. huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;
e. personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
f. personen met één of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
g. personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven;
h. vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.