Woningmarkt veranderingen per 2022 op een rij

BEPERKTE HUURVERHOGING VRIJE SECTOR EN HUURBEVRIEZING SOCIALE HUUR

Voor de vrije sector wordt de jaarlijkse huurverhoging voor tot mei 2024 wettelijk beperkt tot inflatie plus 1%-punt. Voor huurwoningen in de vrije sector geldt vanaf 1 januari 2022 een verhoging van maximaal 3,3%. De huren in de gereguleerde sector zijn bevroren tot 30 juni 2022.

OPKOOPBESCHERMING

Om woningzoekenden meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2022 een opkoopbescherming invoeren. Dit kan in gebieden of buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen, of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Gekochte woningen kunnen dan enkel in uitzonderingsgevallen verhuurd worden. 

Onlangs hebben verschillende steden aangegeven gebruik te maken van de Opkoopbescherming of zijn bezig de afspraken vast te leggen, maar de voorwaarden verschillen nogal. Een klein overzicht:

• Rotterdam: de Maasstad is de eerste gemeente in Nederland die de maatregel gaat invoeren. De opkoopbescherming geldt voor woningen in het lage en midden segment (met een WOZ-waarde tot € 355.000) en gaat in per 1 januari 2022.
• Haarlem: de opkoopbescherming geldt voor alle koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 389.000 en gaat in per 1 februari 2022.
• Eindhoven: in januari 2022 bespreekt de Eindhovense gemeenteraad de invoering van de opkoopbescherming in de stad. Het streven is om de regeling in het voorjaar van 2022 in te voeren. In Eindhoven wordt de regeling toegepast op recent aangekochte en bestaande koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 350.000.
• Amsterdam: de hoofstad is voornemens dat opkoopbescherming gaat gelden voor de gehele stad voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000. In februari 2022 wordt het voorstel behandeld in de gemeenteraad.
• Utrecht: de Domstad heeft nog niet veel details bekend gemaakt over de invoering van de opkoopbescherming. Het voornemen is om de maatregel in te voeren in het eerste kwartaal van 2022 en de regel gaat gelden voor ‘goedkope en middeldure koopwoningen, tot een zo hoog mogelijke prijs’.
• Den Haag: in de Hofstad moet de Raad er nog over stemmen, maar als zij akkoord gaan dan gaat per 1 maart 2022 de opkoopbescherming gelden voor de hele stad. Het gaat om alle woningen in Den Haag met een WOZ-waarde tot en met € 355.000,-.

Behalve met een opkoopbescherming voor bestaande woningen zijn gemeenten ook bezig met een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwhuizen. Uit een enquête van de Volkskrant blijkt dat meer dan 130 gemeenten met een zelfbewoningsplicht willen voorkomen dat nieuwbouwhuizen in handen vallen van beleggers die de koopwoningen omzetten in huurhuizen. 

ENERGIELABEL NOEMEN BIJ VERKOOP EN VERHUUR WONING

Per 1 januari 2022 moeten verkopers en verhuurders bij de verkoop of verhuur van hun woning of gebouw het energielabel ook tonen in advertenties. De tijdelijke opschorting van de handhaving op deze zogeheten advertentieplicht komt daarmee te vervallen.

VERHOGING VAN DE NHG-GRENS

De NHG-kostengrens zal in 2022 verhoogd worden van de huidige €325.000 naar €355.000 vanwege de sterke stijging van de huizenprijzen. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd dan is de grens 6% hoger, namelijk €376.300 in 2022 (van €344.500 in 2021). In 2021 betalen woningkopers 0,7% over de hoogte van hun hypotheek voor het afsluiten van NHG. Per 1 januari 2022 zal de borgtochtprovisie afnemen naar 0,6%. Lees hier meer.

WOZ-WAARDE OP BASIS VAN GEBRUIKSOPPERVLAKTE

In 2022 wordt het gebruik van de bruto inhoud naar de gebruiksoppervlakte in een WOZ-taxatie de standaard. Daarmee wordt een periode van vijf jaar afgerond waarin er geleidelijk is overgegaan van m3 naar m2 als gebruiksoppervlakten van woningen.

Daarnaast heeft de oververhitte woningmarkt ook zijn weerslag op de WOZ-waarden van 2022. Deze zijn enorm gestegen ten opzichte van voorgaande jaren. De WOZ-waarden die begin 2022 bekend gemaakt worden liggen gemiddeld 9,5% hoger dan de WOZ-waarden in 2021. Omdat de WOZ-taxaties altijd een jaar achterlopen, zullen de waarden die begin 2023 worden verstuurd ook weer hoger zijn.

Wat nog niet bekend is, maar waarschijnlijk wel voor 2022 op de planning staat, is de cap op de WOZ. Het voorstel is om het aantal punten van de WOZ-waarde van een woning in het woningwaarderingsstelsel te maximeren tot 33% van het totale puntenaantal. Hiermee wil het kabinet voorkomen dat gereguleerde woningen door snel stijgende huizenprijzen sneller in het vrije huursegment terecht komen, terwijl ze daar langs andere maatstaven niet thuishoren. Met de aangepaste Huurprijscheck van de Huurcommissie kunnen huurders alvast de nieuwe maximale huurprijzen vanaf januari 2022 berekenen. 

HUURKAMER SCVM

Stichting Certificering Voor Makelaars (SCVM) start per 1 januari 2022 een Huurkamer. Hiermee komt er één centraal register dat de kwaliteitseisen, beroeps- en gedragsregels voor huurbemiddelaars vaststelt. Dit register geeft een antwoord op de roep om meer regie en kwaliteit in de huurmarkt en geeft dit consumenten bij eventuele misstanden de mogelijkheid gehoord te worden via het tuchtrecht.

VERDUURZAMING VAN WONINGEN

Vanaf 1 januari 2022 wordt de subsidie bij twee verduurzamingsmaatregelen voor woningen verhoogd. Woningeigenaren en VvE’s krijgen dan in plaats van zo’n 20% ongeveer 30% terug op hun investering. De subsidie kan besteed worden aan twee isolatiemaatregelen of een combinatie van een isolatiemaatregel met een (hybride warmtepomp).

ENERGIEPRESTATIE GEACTUALISEERD

Per 1 januari 2021 is het nieuwe Stelsel Energieprestatie Gebouwen in werking getreden waarmee de energieprestatie van gebouwen wordt bepaald en de kwaliteit van het Energieprestatie Advies is geborgd. De Nederlandse Technische Afspraak (NTA) 8800 ‘Energieprestatie van gebouwen’ vormt de basis aan de hand waarvan de energieprestatie van een gebouw kan worden bepaald.

In 2022 wordt dit geactualiseerd. De belangrijkste verandering is een nieuwe versie van de bepalingsmethode, NTA 8800:2022. Een informele versie van de NTA wordt gepubliceerd op gebouwenergieprestatie.nl. Hierin zijn de aanpassingen met track changes bijgehouden. Ook worden de beoordelingsrichtlijnen BRL 9500 Utiliteitsbouw en Woningbouw en BRL 9501 aangepast. Na een gewenningsperiode van vijf maanden is het voornemen om de onderdelen op 1 juni 2022 wettelijk in werking te laten treden.

VERHUURDERHEFFING EN AFSPRAKEN CORPORATIES

In het gepresenteerde coalitieakkoord is opgenomen dat het nieuwe kabinet de verhuurderheffing per 2023 afschaft. Maar voordat het zover is, geldt de verhuurderheffing nog wel in 2022. Wel is er sprake van een nieuw tarief, namelijk 0,332%. De verhuurderheffing wordt hierdoor in 2022 met € 831 miljoen verlaagd.

In combinatie met de verlaging van de verhuurderheffing in 2022 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met Aedes afspraken gemaakt over de inzet van de extra investeringsruimte. De afspraken gaan over het uitfaseren van alle sociale huurwoningen met een slecht energielabel (E, F, G), de bouw van meer sociale huurwoningen en de bouw van tijdelijke- flexwoningen, geclusterde woonvormen voor ouderen en het ombouwen van panden naar woningen.

GEWIJZIGDE WONINGWET

Vanaf 1 januari 2022 geldt de aangepaste Woningwet waarmee corporaties, huurdersorganisatie en gemeenten aan de slag kunnen met het toewijzen en verduurzamen van (gereguleerde) huurwoningen en de leefbaarheid. Onnodige details zijn geschrapt en regels zijn vereenvoudigd of verduidelijkt. Woningbouwcorporaties kunnen meer doen op maatschappelijk vlak. Zo vervalt het maximum investeringsbedrag voor leefbaarheid, mogen corporaties bij het verduurzamen van hun bezit de direct betrokken particuliere eigenaren ontzorgen en wordt de gemeentelijke woonvisie verplicht. Ook zijn er aanpassingen in het passend toewijzen, de tijdelijke huurcontracten voor flexwoningen en de vrije toewijzingsruimte voor vrijkomende huurwoningen.

Bron: www.vbo.nl